Grundstücke vermarkten nach allen Regeln der doppischen „Kunst“ (Aufgaben)

Akademie 2-2015_Seite_17Klausur:
Grundstücke vermarkten nach allen Regeln der doppischen „Kunst“

1. Sachverhalt zu Vermarktungsgrundstücken

Grundstücke sind zweifelsfrei unbewegliche Vermögensgegenstände, die grundsätzlich keiner Abnutzung unterliegen. Eine endliche Nutzungsdauer ist im Allgemeinen nicht festlegbar. Insofern ist es begründet, Grundstücke grundsätzlich unter dem entsprechenden Vermögensposten lt. jeweiligem Kontenrahmenplan des betreffenden Bundeslandes im Anlagevermögen – unbebaut oder bebaut – zu erfassen und zu buchen sowie in der Anlagenbuchhaltung zu führen und in der Anlagenübersicht (Anlagenspiegel) abzubilden.

Zweifel an dieser Praxis kommen aber dann auf, wenn nach einer politischen Entscheidung durch das Vertretungsorgan (Rat/Kreistag) ein Gewerbegebiet oder/und ein Wohngebiet auszuschreiben ist und dafür Grundstücke anzukaufen sind. Dieser Sachverhalt hat einen anderen Zweck und muss dementsprechend bilanziell und buchhalterisch anders – als oben grundsätzlich vorgestellt – behandelt werden.

Ob das so ist und wenn ja, wie solche Vorgänge buchhalterisch zu behandeln sind, ist in den Bundesländern nicht einheitlich geregelt. Deshalb soll in dieser Klausur das Regelwerk des Neuen Kommunalen Finanzwesens Thüringens (NKF Thür) herangezogen werden, da die dortigen Regelungen für dieses Problem (derzeit) am geeignetsten erscheinen.1 Konkretere Informationen zum obigen Rahmensachverhalt für die Bearbeitung der Aufgaben finden sich in den nachfolgenden „Aufgaben/Fragen“. Auf die zusätzliche Buchung von Geldströmen auf Konten der Finanzrechnung wird hier verzichtet. Es wird ferner unterstellt, dass steuerrechtliche Fragen keine Rolle spielen; es handelt sich nicht um ein Geschäft eines Betriebes gewerblicher Art, sondern um einen hoheitlichen Vorgang.

2. Aufgaben/Fragen mit weiteren Informationen zum Sachverhalt

a) Prüfen Sie, ob Vermarktungsgrundstücke die Tatbestandsmerkmale des Anlagevermögens erfüllen. Legen Sie dabei § 63 Nr. 5 ThürGemHV-Doppik (siehe Kapitel 3) und § 247 Abs. 2 HGB zugrunde.

b) In welcher Gruppe von Bilanzpositionen sollten – nach der betriebswirtschaftlichen Funktionssystematik und dem Wertschöpfungsmodell – Vermarktungsgrundstücke abgebildet bzw. geführt werden?

c) Es wird eine Siedlungsfläche für Wohnungsgrundstücke zur Vermarktung aufgrund eines politischen Beschlusses, die kommunale Struktur durch Angebot familienfreundlicher Baugrundstücke zu fördern, angekauft. Daraus ergeben sich insgesamt 30 Grundstücksflächen plus öffentliche Flächen, noch nicht vermessen. Buchen Sie für den Fall (nach den Ergebnissen der Lösung zu b), dass die Kommune diese Fläche für 3.000.000 Euro als Bauland erwirbt, das noch nicht erschlossen, aber im Flächennutzungsplan als Bauland ausgewiesen ist (wird). Es handelt sich um „Rohbauland“.2 Buchen Sie diesen Ankauf unter der Voraussetzung der sofortigen Zahlung im Grundbuch (Zeitbuch, Journal).3

d) Das „Rohbauland“ wird in Parzellen eingeteilt und vermessen. Daneben sind auch die öffentlichen Flächen für die kommunale Infrastruktur gesondert ausgewiesen. Schließlich wird das „Rohbauland“ nun (zumindest teilweise) erschlossen – und zwar ausschließlich durch Fremdvergabe an ein Generalunternehmen, das auch allein mit der Kommune abrechnet. Aus dem „Rohbauland“ ist nach der Erschließung „baureifes Land“ geworden. Der Wert der öffentlichen Flächen für die Infrastruktur und die nachträglichen Anschaffungsausgaben und Herstellungsaufwendungen für Aufbauten (Kanalisation, Anschlüsse, Straßen usw. – hier ohne Eigenleistungen der Kommune) beläuft sich auf 2 Mio. Euro (je 1 Mio. Euro für Grund und Aufbauten, wofür die Rechnungen gleich bezahlt werden). Die zu veräußernden „baureifen Grundstücke“ in einer Größe von jeweils 1.000 m2 haben jetzt einen Wert von insgesamt 3 Mio. Euro. Buchen Sie diese beiden Vorgänge im Grundbuch (Zeitbuch, Journal).

e) Nun werden die vermessenen baureifen Grundstücke nach und nach verkauft. Ein erstes Grundstück wird am 15. April zu den oben genannten Bedingungen in Aufgabe d verkauft. Berechnen Sie den Verkaufspreis (insgesamt und pro m2 und buchen Sie diesen Vorgang des Verkaufs eines Grundstücks im Grundbuch (Zeitbuch, Journal) unter der Bedingung, dass sofort bezahlt wird. Verwenden Sie die Bruttomethode, wobei bei einer Buchung noch ein Konto „gesucht“ werden muss, das aus einer vorhandenen passenden Kontenart abzuleiten ist.

f) Prüfen Sie kurz, welche Auswirkungen die obige Behandlung (Anschaffung) von Vermarktungsgrundstücken auf Bewertung und Finanzierung dieser Maßnahme haben könnte.

3. Informationen und Hilfsmittel

Zulässige Hilfsmittel und Informationen (hier nicht abgedruckt; siehe in: Goldbach [Hrsg.] 2013, Teil B):4

  • Thüringer Gemeindehaushaltsverordnung-Doppik: ThürGemHV-Doppik
  • Kontenrahmenplan nach dem NKF Thüringens
  • Handelsgesetzbuch (HGB)

Informationen zum Begriff des Anlagevermögens nach § 63 Nr. 5 ThürGemHV-Doppik:

„Anlagevermögen: Vermögensgegenstände, die der Verwaltung dauernd oder zumindest langfristig zu dienen bestimmt sind; zum Anlagevermögen gehören immaterielle Vermögensgegenstände, Sachanlagen und Finanzanlagen“.

Literatur:

Goldbach, Arnim (Hrsg.): Kommunale Doppik in Thüringen – Textsammlung mit Einführung. 2. Auflage, Dresden 2013

Goldbach, Arnim/Thomsen, Marc: Doppisches Rechnungs- und Haushaltswesen für die Kommunen in Thüringen: Finanzbuchführung – Jahresabschluss – Kosten- und Leistungsrechnung – Wirtschaftlichkeitsuntersuchung – Haushaltswesen. 2. Auflage, Dresden 2013

Goldbach, Arnim: Grundstücke zur Vermarktung: Buchung und Bilanzierung. In: Haufe Finanz Office für die öffentliche Verwaltung (HFO), Version 11.1, März 2015, Freiburg 2015

Lasar, Andreas/Grommas, Dieter/Goldbach, Arnim/Zähle, Kerstin/ Diekhaus, Berta: Neues Kommunales Haushalts- und Rechnungswesen in Niedersachsen. Kommentar 3., aktualisierte und erweiterte Auflage, Dresden 2011

Anmerkungen:

1 Wer die Regelungen eines anderen Bundeslandes zur Lösung dieses Falles zugrunde legen möchte, sei verwiesen auf die kleine, exemplarische Aufstellung der landesspezifischen Regelungen bei Goldbach 2015, Kap. 2. Entsprechend modifiziert fallen natürlich die späteren Lösungen aus. Besondere Vorsicht bei der anstehenden Problemlösung ist bei der Rechtslage in Niedersachsen geboten: siehe dazu auch die Kommentierung von § 54 GemHKVO (auch in Verbindung mit § 50 GemHKVO) in Lasar/Grommas/ Goldbach/Zähle/Diekhaus 2011, Kap. B.

2 Wir gehen davon aus, dass die Gesamtfläche noch nicht grundstücksgerecht vermessen, und auch noch nicht klar ist, welche Anteile auf die öffentlichen Straßen, Wege, Plätze usw. entfallen. Sollte das schon klar sein, müsste differenzierter gebucht werden (sowohl Vorräte für die reinen Veräußerungs- grundstücke als auch Infrastrukturvermögen für die öffentlichen Flächen der Siedlung). Danach würde sich auch der kreditfinanzierbare Anteil bemessen lassen (Infrastrukturflächen der Siedlung).

3 Bei Grundstückgeschäften im „Grundbuch“ zu buchen, könnte Missverständnisse hervorrufen. Denn grundbuchrechtlich ist das Grundbuch das öffentliche Verzeichnis der Grundstücke (mit Gebäuden – bei Eigentumswohnungen: Wohngrundbuch). In der Buchführung spricht man von Grundbuch aber in einem anderen Sinne, nämlich als buchhalterische Erfassung der Vorgänge im Zeitablauf, also chronologisch (deshalb wird auch der Begriff „Zeitbuch“ oder „Journal“ verwendet).

4 siehe die Hinweise zu „Lösungsvarianten“ am Ende von Kap. 1 (Sachverhalt) und zu Beginn von Kap. 4

Die Lösung finden Sie in der Rubrik „Klausuren“ auf dem Wissensportal www.vwa-akademie-online.de!

Autoren:

  • Prof. Dr. Arnim Goldbach

    Prof. Dr. Arnim Goldbach lehrte bis 2007 an der Niedersächsischen Fachhoch schule für Verwaltung und Rechtspflege, Fakultät Allgemeine Verwaltung, Hildesheim, dann an der Kommunalen Fachhochschule für Verwaltung in Niedersachsen, Hannover. Seitdem ist er freiberuflich als Wissenschaftlicher Berater und Qualifizierer im Rahmen des Neuen Kommunalen Rechnungs- und Haushaltswesens in den Bundesländern Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen tätig. Foto: privat